房地产佣金即将发生变化2024年3月, 全美房地产经纪人协会（NAR）在输掉一群房屋卖家提起的反垄断诉讼后，达成了一项具有里程碑意义的4.18亿美元和解协议. 多达5,000万为近年来出售的房屋支付佣金的人可能会从集体诉讼和解协议中获得一小笔钱. 这个强大的行业组织还同意改变与销售佣金相关的长期做法.1
Background
几十年来,, 许多房地产经纪人别无选择，只能加入全国房地产经纪人协会，并遵守其有关本地多重上市服务（MLS）的规定——大多数经纪人使用该数据库列出待售房产的信息. 上市经纪人通常与买方代理合作，并分摊卖方支付的佣金, 通过MLS传达的金额仅对代理商可见.
原告声称，NAR（以及要求代理人成为NAR会员的经纪人）合谋通过一种全行业的做法，要求卖方向交易双方的经纪人支付佣金，人为地抬高佣金. 他们认为，这有助于维持销售价格5%至6%的全国标准, 这比许多其他国家支付的佣金要高得多.2
实践的变化
8月17日生效, 2024, 全国房地产经纪人协会将实施以下与房地产经纪人处理交易的补偿有关的新政策.3
1. 佣金报价为买方的代理人可以不再要求或出现在MLS, 尽管他们仍然是被允许的. 上市代理可以在经纪网站和电话上宣传具体的佣金优惠, 短信, 或电子邮件. 房屋卖家及其代理将直接与买家及其代理就赔偿问题进行协商.
2. 在参观房屋之前, 买家将不得不直接与自己的代理商讨论并确定补偿, 就像卖家和房源代理的关系一样. 他们将被要求签署书面代理协议，概述代理的服务(例如.g.（展示房产、谈判报价、交易管理）以及收费多少. 这有助于确保买家充分意识到他们可能负责支付的费用.
对买家和卖家的影响
这些变化旨在为谈判提供更多空间，并刺激竞争, 这可能有助于降低卖家的成本. 佣金一直被计入交易价格, 所以在卖方成本下降的市场, 房价可能也会下降.
一些经济学家认为，如果买家代理面临潜在客户要求折扣的压力，佣金可能会下降30%, 但这种规模的储蓄并不能得到保证.4 对房地产佣金的影响最终将取决于市场情况, 这在不同的地区差别很大, 卖家如何, 买家, 代理人对新做法作出反应.
和其他行业一样, 经纪公司的管理费用包括租金, 责任保险, 市场营销, 以及其他运营成本. 大多数个体代理商必须与他们的经纪人分享销售佣金（从60/40到80/20的最多产的代理商）。, 或者他们向公司支付费用.
买方代理有时会在几天到几个月的时间里向客户展示房产，并可能为从未达成的交易撰写大量报价. 许多经验丰富的买家代理——长期以来习惯于获得与上市代理相同的佣金——可能不愿以更低的价格工作, 即使他们必须更定期地证明自己的价值.
买方将为自己的代理人决定佣金, 但这些钱可能来自他们自己的口袋，也可能不是. 例如, 报价有可能以卖方支付买方的佣金份额为条件，或者包括要求支付买方代理所需金额的交割费用的一般信贷. 目前的贷款指导方针和法规将阻止大多数购房者在抵押贷款中增加佣金成本. 与VA贷款有关的规则, 哪些条款明确禁止借款人向中介支付佣金, 已被暂时搁置.5
在某些情况下, 卖家可能会同意支付买家的佣金, 因为这是长期以来的习惯，而且可能仍然符合他们的最佳利益. 自2019年以来，全国房价上涨了50%以上, 高利率使得抵押贷款的支付更加难以承受.6 这意味着拥有股权的卖家往往比潜在买家更有能力支付佣金, 他们中的许多人可能很难拿出足够的现金支付首付款. 出于这些原因, 愿意支付全部或部分买方佣金的卖方可能会收到更多的报价, 最终价格也会更高, 比拒绝这么做的人.
特别是首次购房者——2024年5月，他们占现房销售的31%——如果他们与值得信赖的专业人士合作，可能会更有信心，做出更明智的决定.7 但许多人将需要卖家的帮助来支付他们的代理费, 在竞争激烈的市场中，面对更容易获得现金的买家，它们比以往任何时候都处于更大的劣势.
各方之间的谈判佣金可能会使达成协议变得更加困难, 因此，买家可能需要花更长的时间搜索，写更多的报价才能成功. 卖家也有可能在未来几个月看到佣金成本几乎没有变化, 虽然市场在不断变化. 但假以时日, 新规则可能会激发创新，创造新的商业模式，并扩大低成本的选择.